Mua đất nền dự án cần cẩn thận

Dịch dã đi qua, biến động kinh tế khá lớn, cùng với đó là chiến tranh giữa Ucraina và Nga triền miên chưa dứt, giá xăng, giá tiêu dùng ngày càng tăng, lãi suất tiết kiệm gửi Ngân hàng thấp; nhiều người có xu hướng chuyển qua đầu tư chứng khoán, đầu tư coin và đầu tư bất động sản nhằm tránh lạm phát. Tuy nhiên, chỉ số chứng khoán rớt mạnh, có những mã giảm hơn 50%; coin cũng tụt mạnh, có những đồng người chọn những đồng coin tin tưởng sự vững bền nhưng giá đã tụt dốc không phanh. Niềm tin giờ chỉ còn hướng qua mảng kinh doanh bất động sản, do đó, giá bất động sản cũng tăng cao.

Đầu tư bất động sản có nhiều dạng: đầu tư chung cư, dự án nhà ở thương mại, đầu tư dự án đất nền, đầu tư đất nhà ở của người dân đã có sẵn sổ (đỏ/hồng), đầu tư đất nông nghiệp với mong muốn có thể chuyển mục đích sử dụng đất sau đó tiến hành phân lô bán nền… Tuy nhiên, trong bài viết này, tôi phân tích đến các bạn các rủi ro đối với việc mua đất nền của dự án bất động sản phân lô bán nền trong thời điểm hiện nay.

Người quen của tôi là một người chuyên kinh doanh bất động sản kiêm luôn đầu tư, nhưng luôn miệng nói, thời điểm hiện nay, việc mua đất nền của dự án là cần nên hạn chế và em ấy không bao giờ đầu tư vào những dự án phân lô bán nền khi chưa có sổ hồng mà lựa chọn phương án đầu tư khác. Vậy tại sao em ấy lại nói với tôi những lời như vậy? Vâng, thưa có lý do cả ạ.

NHỮNG RỦI RO KHI MUA DỰ ÁN ĐẤT NỀN

Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (được sửa đổi bổ sung bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020) thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở”.

Luật nói nhiều như vậy, nhưng bạn chỉ cần quan tâm yếu tố chính là dự án đó có Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có dự án bất động sản chấp thuận cho chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản là khi đó bạn có thể đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư hợp lệ.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, đợi đến khi có Quyết định của UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng bất động sản dự án thì số vốn đầu tư của Công ty đã bỏ ra hầu hết và rất lâu, nên hầu như các dự án đều thực hiện việc huy động vốn trước khi đủ điều kiện bán. Việc huy động vốn có thể bằng nhiều hình thức như: góp vốn đầu tư, cọc, cọc giữ chỗ…. Và yêu cầu người mua phải đóng một số tiền lớn so với giá trị chuyển nhượng, có thể lên đến 95% giá trị chuyển nhượng, một con số khổng lồ. Vậy bạn có thấy rủi ro xuất hiện chưa ạ? Dự án chưa được phép bán, mà chủ đầu tư đã nhận huy động con số lớn như vậy, rủi ro sẽ thuộc về người mua.

Trường hợp dự án suôn sẻ, chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng, thời gian chờ đợi không quá lâu (không nhanh được nhưng có thể là không quá lâu), chủ đầu tư không quay xe khi giá bất động sản tăng thì bạn đã thật may mắn, khi đó bạn có thể mua được bất động sản một cách thuận lợi.

Tuy nhiên, nếu: chủ đầu tư nhận tiền của bạn rồi nhưng dự án không suôn sẻ, hoặc phải đợi mất vài năm hoặc khi thấy giá cao chủ đầu tư không muốn bán cho bạn nữa và chủ đầu tư cứ chây ỳ không muốn hoàn lại tiền cho bạn nếu bạn muốn lấy lại tiền đã đóng thì khi đó rủi ro đã xuất hiện, bạn phải mất nhiều thời gian và tiền bạc để đòi lại tiền mình đã đóng cho công ty mà không yêu cầu thêm được tiền bồi thường vì khi bạn ký hợp đồng cọc vì hợp đồng cọc đó có thể đã bị vô hiệu. Và theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự thì khi hợp đồng vô hiệu, hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Nhưng giai đoạn đòi lại tiền cọc của bạn sẽ vô cùng gian nan nếu chủ đầu tư không thiện chí hoặc chủ đầu tư đã sử dụng khoản tiền của bạn cho các mục đích khác và không còn khả năng hoàn lại tiền cho bạn.

Ngoài ra, có những trường hợp chủ đầu tư không trực tiếp đứng ra nhận cọc mà sẽ cho đơn vị môi giới bất động sản đứng ra nhận cọc để tránh ảnh hưởng đến dự án (do vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính, làm chậm tiến độ dự án) và đơn vị môi giới có thể lặn mất tăm, bạn không biết đầu mà đòi lại tiền.

DO ĐÓ, KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN, BẠN CẦN CHÚ Ý CÁC NỘI DUNG SAU

1.  Đề nghị chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới cung cấp các giấy tờ pháp lý của dự án xem dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng chưa: Giấy phép xây dựng, Quyết định phê duyệt của UBND cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án. Trường hợp dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng bạn vẫn chấp nhận rủi ro để chọn mua, thì bạn kiểm tra thêm một số thông tin như sau để hạn chế được phần nào rủi ro.

(i)  Năng lực của chủ đầu tư: Kiểm tra năm thành lập của chủ đầu tư, các dự án đã thực hiện và có dự án nào có “phốt” nào không?

(ii)  Kiểm tra một số giấy tờ pháp lý: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với nguyên lô đất dự án; Giấy phép xây dựng, chứng từ đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước của chủ đầu tư…

(iii)  Kiểm tra tình hình thực tế triển khai dự án, có khả quan hay không?

(iv)  Chuẩn bị kế hoạch tài chính để có thể đáp ứng được tiến độ đóng tiền của hợp đồng, và phải tính toán đến trường hợp dự án bị kéo dài có thể hơn ít nhất 1 năm so với tiến độ chủ đầu tư đã thỏa thuận.

2.  Xác định đơn vị ký hợp đồng với bạn là chủ đầu tư hay đơn vị môi giới; nếu đơn vị môi giới bạn phải yêu cầu đơn vị môi giới cung cấp giấy tờ chứng minh quyền của họ trong việc nhận cọc hoặc quyền phân phối (có thể là VB ủy quyền…) để đảm bảo bạn đưa tiền cho đúng đơn vị có đủ thẩm quyền.

3.  Nên thỏa thuận để số tiền đặt cọc của bạn dao động <= 30%, vì số tiền cọc quá lớn đến 95% sẽ mang đến nhiều rủi ro.